出乎外界預(yù)料，3月1日，被稱(chēng)為“史上最嚴(yán)厲樓市調(diào)控”的“國(guó)五條”細(xì)則趕在全國(guó)兩會(huì)開(kāi)幕前突然發(fā)布。本來(lái)，業(yè)界普遍預(yù)計(jì)細(xì)則將在兩會(huì)后出臺(tái)。

　　國(guó)務(wù)院辦公廳當(dāng)日晚發(fā)布《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，對(duì)2月20日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)的五條旨在抑制樓市投機(jī)的措施進(jìn)行了細(xì)化解釋。

　　這份一共六條的通知，部分條款之嚴(yán)厲超出市場(chǎng)之前的預(yù)期，如對(duì)二手房交易征收20%的個(gè)人所得稅、對(duì)二套房提高首付及貸款利率，以及統(tǒng)一全國(guó)各地的限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)等。此外，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍預(yù)期也進(jìn)一步增強(qiáng)。

　　中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，國(guó)五條細(xì)則空前嚴(yán)厲，這一方面體現(xiàn)在規(guī)格上，由國(guó)務(wù)院辦公廳出臺(tái)，規(guī)格較高；一方面體現(xiàn)在時(shí)間上，國(guó)五條出臺(tái)僅一周，即公布配套細(xì)則，并卡在兩會(huì)前頒布，表明中央調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，防止購(gòu)房者和地方因?yàn)閮蓵?huì)而對(duì)后續(xù)的調(diào)控執(zhí)行抱有幻想。

　　“新國(guó)五條力度低于預(yù)期，而國(guó)辦調(diào)控細(xì)則又超過(guò)預(yù)期。”中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰3月1日晚間對(duì)本報(bào)記者說(shuō)，細(xì)則在2012年“史上最嚴(yán)”的調(diào)控政策之上又加了碼，按照慣例，接下來(lái)，各個(gè)城市和地方政府將制定和執(zhí)行自己的細(xì)則。不排除北京、深圳等房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市，下一步將出臺(tái)限購(gòu)限價(jià)升級(jí)、二套房貸收緊和征收房產(chǎn)稅等“組合拳”調(diào)控。

　　國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)前夕，市場(chǎng)對(duì)樓市調(diào)控放松的預(yù)期令地產(chǎn)股連日放量飆升。2月28日地產(chǎn)板塊收盤(pán)漲2.49%。3月1日再漲 0.02%。

　　限購(gòu)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)

　　3月1日出臺(tái)的國(guó)五條細(xì)則要求進(jìn)一步完善現(xiàn)行限購(gòu)。其中，限購(gòu)區(qū)域應(yīng)覆蓋城市全部行政區(qū)域；限購(gòu)住房類(lèi)型應(yīng)包括所有新建商品住房和二手住房。

　　“這兩條統(tǒng)一了限購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)，使限購(gòu)區(qū)域覆蓋城市全部行政區(qū)域，顯示調(diào)控升級(jí)，對(duì)不少城市將產(chǎn)生不小的影響。”上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭評(píng)價(jià)說(shuō)。之前，各地限購(gòu)標(biāo)準(zhǔn)不一，如長(zhǎng)沙僅對(duì)90 平米以下房源限購(gòu)，貴陽(yáng)僅對(duì)一環(huán)內(nèi)房源限購(gòu)。

　　深圳中原副總經(jīng)理賀曉麗指出，從近兩月百城價(jià)格指數(shù)均可看到，排在漲幅前十的城市中，超過(guò)半數(shù)為未限購(gòu)城市，如淮安、東莞、泉州、江門(mén)等。部分限購(gòu)城市尤其是中西部的省會(huì)城市，由于限購(gòu)執(zhí)行比較寬松，也出現(xiàn)了較大漲幅，如西安、成都等。如果按照國(guó)五條細(xì)則的“統(tǒng)一要求”，則接下來(lái)部分上漲過(guò)快的城市將面臨調(diào)整的壓力。

　　中國(guó)指數(shù)研究院相關(guān)人士也認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間，限購(gòu)政策僅在部分區(qū)域或房源上實(shí)施的城市，可能會(huì)完善相關(guān)政策，其他城市也將嚴(yán)格執(zhí)行已有政策，這將對(duì)市場(chǎng)短期運(yùn)行帶來(lái)一定負(fù)面影響。

　　此外，國(guó)五條細(xì)則還要求各地有關(guān)部門(mén)嚴(yán)格進(jìn)行購(gòu)房資格審查。提出購(gòu)房資格審查環(huán)節(jié)應(yīng)前移至簽訂購(gòu)房合同（認(rèn)購(gòu)）前；對(duì)擁有1套及以上住房的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭、無(wú)法連續(xù)提供一定年限當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非當(dāng)?shù)貞?hù)籍居民家庭，要暫停在本行政區(qū)域內(nèi)向其售房。

　　“這就堵住了一些補(bǔ)繳社保購(gòu)房的人群。”北京和深圳兩地的中介人士認(rèn)為，前年和去年有一段時(shí)間，北京未滿(mǎn)5年社保的可以補(bǔ)全即可獲得購(gòu)房資格，深圳則只需補(bǔ)繳一年。“現(xiàn)在根本不可能操作了。”深圳世華地產(chǎn)位于蛇口的中介門(mén)店工作人員對(duì)記者說(shuō)。

　　二套房貸收緊

　　本次國(guó)五條細(xì)則再次強(qiáng)調(diào)對(duì)差別化信貸的從嚴(yán)執(zhí)行，并提出對(duì)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市，要進(jìn)一步提高第二套住房貸款的首付款比例和貸款利率。

　　此前，多家房企高管人士對(duì)本報(bào)記者表示，在過(guò)去幾輪調(diào)控中，影響市場(chǎng)成交和房?jī)r(jià)的主要因素是貨幣和房貸政策，正是兩大因素助長(zhǎng)了去年樓市的回暖。據(jù)萬(wàn)科董秘譚華杰介紹，萬(wàn)科去年全年的交易中，一次性付款的比例比2011年降了10個(gè)點(diǎn)，購(gòu)房款來(lái)自銀行揭貸款的占比比2011年提高了10個(gè)點(diǎn)，表明去年房貸環(huán)境比2011年有明顯改善，按揭貸款呈現(xiàn)逐步放松的趨勢(shì)。

　　“我不認(rèn)為這個(gè)趨勢(shì)在今年會(huì)有大幅突變。” 譚華杰說(shuō)，萬(wàn)科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)今年也不會(huì)有明顯變化，會(huì)進(jìn)一步體現(xiàn)出面向自住的特色。

　　從全國(guó)性大型房企的銷(xiāo)售來(lái)看，以萬(wàn)科為例，2012年萬(wàn)科144平方米以下住宅銷(xiāo)售占比達(dá)90%，但首次置業(yè)占比仍?xún)H為33%，二套及以上置業(yè)占比為67%。保利地產(chǎn)銷(xiāo)售結(jié)構(gòu)也大致如此。如若收緊二套房貸，所有開(kāi)發(fā)商將受影響。

　　據(jù)本報(bào)了解，2月以來(lái)，不少中小商業(yè)銀行已開(kāi)始?jí)嚎s房貸業(yè)務(wù)。平安銀行總行下達(dá)通知，未來(lái)一年住房按揭貸款都將暫停；民生銀行也叫停了二套房按揭貸款業(yè)務(wù)，首套房貸款也只是與有合作的房企對(duì)接。

　　招商、興業(yè)、浦發(fā)等銀行也已將首套房貸款利率從8.5折調(diào)回基準(zhǔn)利率。多位受訪的銀行內(nèi)部人士均認(rèn)為，今年房貸無(wú)疑會(huì)比2012年收緊。

　　接近平安銀行的人士對(duì)記者表示，雖然平安、民生、興業(yè)等銀行加起來(lái)在房貸市場(chǎng)的占比規(guī)模都很小，不足以影響個(gè)貸整體狀況，但仍可看出商業(yè)銀行在房貸業(yè)務(wù)上趨向謹(jǐn)慎，隨著調(diào)控加碼的預(yù)期增強(qiáng)，以及二季度新增貸款放緩，接下來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)商業(yè)大行壓縮房貸的情況。

　　“如果銀監(jiān)會(huì)不下發(fā)文件，接下來(lái)肯定會(huì)通過(guò)窗口指導(dǎo)授意商業(yè)銀行收緊貸款。”楊紅旭預(yù)計(jì)。

　　房產(chǎn)稅擴(kuò)圍預(yù)期增強(qiáng)

　　國(guó)五條細(xì)則最引人關(guān)注之處，是對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收的個(gè)人所得稅。新政策要求，通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實(shí)房屋原值的，應(yīng)依法嚴(yán)格按轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。

　　而之前的政策是出售自有住房按交易總額的1-2%征稅，改為按差額的20%征稅，這無(wú)疑是一個(gè)重要變化。

　　這一嚴(yán)厲的稅率立即引發(fā)了爭(zhēng)議。世聯(lián)地產(chǎn)總監(jiān)吳志輝認(rèn)為，中國(guó)普通人群投資品種很少，投資一點(diǎn)房產(chǎn)要征收如此高的所得稅不合理。

　　北京、深圳兩地的多位二手房中介機(jī)構(gòu)人士則認(rèn)為，目前90%以上的交易中，房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)是由購(gòu)房人來(lái)承擔(dān)的，這次20%的所得稅，也將會(huì)被轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房人，或者造成二手房業(yè)主惜售，減少市場(chǎng)供應(yīng)。對(duì)流通環(huán)節(jié)征收高額稅收不是一個(gè)好的調(diào)控方法。

　　為此，將征稅從流通環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)向持有環(huán)節(jié)的呼聲再度響起。2月20日的國(guó)五條首次提出擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)。本次出臺(tái)的細(xì)則也再次提及推進(jìn)房地產(chǎn)稅制改革。

　　“形成住房保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅制，是已延續(xù)數(shù)年的新一輪房地產(chǎn)調(diào)控新政中的制度建設(shè)內(nèi)容，事關(guān)各方利益、調(diào)控水準(zhǔn)與新政的中長(zhǎng)期效果。” 財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康（微博）說(shuō)。

　　他指出，開(kāi)征房產(chǎn)稅只是房地產(chǎn)市場(chǎng)綜合調(diào)控的手段之一，并不是為了降房?jī)r(jià)。房產(chǎn)稅改革應(yīng)該堅(jiān)持只調(diào)節(jié)高端，即對(duì)基本生活住房不收稅，對(duì)超過(guò)基本生活標(biāo)準(zhǔn)的按照累進(jìn)來(lái)收稅。這樣不但可以抑制投資投機(jī)性消費(fèi)，也給廣大普通居民一顆“定心丸”。

　　一家大型央企地產(chǎn)高管預(yù)期，如果房產(chǎn)稅擴(kuò)圍，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的一線城市和部分熱點(diǎn)省會(huì)城市將首先會(huì)被納入，因?yàn)橐痪€城市市場(chǎng)化程度高，無(wú)論從環(huán)境、條件、技術(shù)上發(fā)展都較成熟，而且北京、廣州、深圳此前都已經(jīng)立項(xiàng)研究房產(chǎn)稅并形成了相關(guān)報(bào)告。

　　楊紅旭認(rèn)為，房產(chǎn)稅擴(kuò)容城市的數(shù)量和稅負(fù)的高低將決定這一政策對(duì)市場(chǎng)作用的程度。他估計(jì)今年擴(kuò)容城市數(shù)量不會(huì)超過(guò)10個(gè)，稅負(fù)方面也不可能全面對(duì)存量房開(kāi)征。但房產(chǎn)稅擴(kuò)圍對(duì)市場(chǎng)的心理預(yù)期影響會(huì)比較大。

　　國(guó)五條細(xì)則兩會(huì)前落地 “史上最嚴(yán)調(diào)控”再加碼

　　一線城市限購(gòu)限價(jià)或升級(jí)

　　國(guó)五條細(xì)則突出了差別化調(diào)控，對(duì)“房?jī)r(jià)上漲過(guò)快城市”多次強(qiáng)調(diào)要在上述要求的基礎(chǔ)上進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整。

　　雖然萬(wàn)科總裁郁亮認(rèn)為，從目前一線城市存貨情況來(lái)看，房?jī)r(jià)并不具備大漲的可能性，但深圳樓市繼2012年底出現(xiàn)翹尾行情，量?jī)r(jià)齊升后，2013年1月又創(chuàng)下限購(gòu)以來(lái)新高。賀曉麗估計(jì)，未來(lái)深圳樓市將隨時(shí)面臨限購(gòu)限價(jià)升級(jí)、差別化信貸和征收房產(chǎn)稅等“組合拳”調(diào)控的出臺(tái)。

　　有分析人士認(rèn)為，廣州、深圳的一年限購(gòu)可能將延長(zhǎng)至兩年，北京則可能面臨限購(gòu)從嚴(yán)加二套房貸收緊的雙重調(diào)控。“5年限購(gòu)已經(jīng)是最嚴(yán)厲了，不太可能再加，收緊二套房貸則很有可能。”北京當(dāng)?shù)匾婚_(kāi)發(fā)商人士稱(chēng)。

　　“此前一直傳言說(shuō)二套房貸首付提高到7成，利率提升至1.3倍，我們對(duì)此也很關(guān)注。” 前述央企高管人士對(duì)本報(bào)表示，若真如此，則肯定會(huì)沖擊產(chǎn)品結(jié)構(gòu)偏大戶(hù)型、布局偏一線和熱點(diǎn)二線城市的開(kāi)發(fā)商的銷(xiāo)售。

　　事實(shí)上，國(guó)五條細(xì)則出臺(tái)前，廣州已率先推行限購(gòu)從嚴(yán)。多家按揭公司和中介反映，已經(jīng)收到房管局“補(bǔ)繳社保無(wú)法過(guò)戶(hù)”的口頭通知。有中介行人士表示，很多購(gòu)房者都是個(gè)體業(yè)主，平日少有繳納個(gè)人所得稅和社保，此舉使房產(chǎn)交易量出現(xiàn)影響。“細(xì)則將令市場(chǎng)步入觀望，并對(duì)開(kāi)發(fā)商的定價(jià)和推盤(pán)策略產(chǎn)生影響。”楊紅旭說(shuō)。

　　在北京，鏈家地產(chǎn)分析師張旭表示，北京2月份商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)低落，成交量和供應(yīng)量都處在低位。這是因?yàn)榇汗?jié)后，調(diào)控收緊，已使市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生一定變化，部分購(gòu)房人步入觀望。

　　楊紅旭判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體的活躍度將持續(xù)下降兩個(gè)季度（6個(gè)月）左右。住宅成交量將首先降溫，這在二季度就會(huì)表現(xiàn)出來(lái)；其次，二季度房?jī)r(jià)漲幅將有所回落，下半年個(gè)別月份出現(xiàn)環(huán)比下跌。二手房降溫幅度將會(huì)超過(guò)一手房，一二線城市降溫幅度將超過(guò)三四線城市。